Продолжаю цикл постов , про инвестирование.
Рассказ 4й - точки роста доходности, или как сделать по настоящему доходный объект.
В предыдущем посту, я уже писал, что для того, что бы хорошо зарабатывать, на продаже доходных объектов, нам нужно поднимать пассивную доходность и перескочить отсечку в 12.5 % годовых, или 8 лет окупаемости.
Теперь хотел бы поговорить, за счет каких точек роста, мы можем это сделать.
Риск - очевидная стратегия, которую от которой я отказываюсь в своих схемах. Тут думаю все очевидно. К примеру, можно взять квартиру, студию, апартаменты, еще до сдачи дома в эксплуатацию на 30-40% дешевле, но так же можно на долгие годы заморозить свои инвестиции, или в общем остаться без всего. И все же риск , это очевидная точка роста.
Покупать вне рынка - а точнее на других рынках. Например торги по банкротству, торги ФССП, муниципальные торги. Вот это уже вполне достойный инструмент. Тут действительно можно взять очень приличные объекты, на 20 -30 % дешевле рынка. В исключительных случаях дисконт может доходить до 70%. Но, тут надо по настоящему разбираться. Тут уже риски связаны, не столько со схемой, сколько с вашей опытностью как инвестора. Насколько вы хорошо понимаете юридическую состовляюшую вопроса. Да тут тоже можно влететь, и получить к примеру собственность, но без возможности, владения. Но это нивелируется вашими знаниями конкретных схем, тут надо хорошо разбираться в подводных камнях. И все же это важный инструмент, что бы мы моли повышать доходность.
Дробление большого на малое - тут вроде, все понятно как божий день. Просто мало, кто заморачивается этим. Очевидно, что на примере, активного бизнеса, эта схема отлично работает, товар покупается оптом, потом расходиться мелким оптом, и затем уходит в розничную сеть. На каждом этапе есть своя прибавочная стоимость. В схеме создания, пассивного дохода, все работает точно так же. К примемеру, коммерческое помещение в 200 м2 мы можем сдать одному арендатору, а можем раздробить на 10 торговых секций, и сдавать отдельно. Денежный поток, в последнем случаи будет больше. Квартиру, можно сдавать на долгосрок, а можно вывести на посутку. Но это же противоречит концепции пассивного денежного потока, могли бы сказать Вы! Отнюдь, обычно прибавочная стоимость позволяет взять управляющую компанию за процент, и все бремя администрирования перекинуть на нее. И вот мы получаем и больший денежный поток, и полностью пассивный доход.
Реальная прибавочная стоимость - тут тоже ничего нового. Если мы хорошо понимаем портрет нашего арендатора, то мы можем создать для него удобные условия. Для примеру, возьмем все складовки, хоть это и активный бизнес, но логика тут очень хорошо прослеживается. Вот было пустое помещение складского терминала, мы привели его в порядок, сделали легкую косметику, поставили удобную систему доступа, погрузки разгрузки и вуаля. Арендная цена квадратного метра, значительно повысилась, а наши затраты в сравнении с общей стоимостью здания, совсем не значительны. В общем, это тоже вполне не плохой инструмент.
Государство, как источник прибавочной стоимости.
Вот тут немного посложнее. Тут уже надо очень детально, понимать законодательство.
В некоторых случаях, наше не бедное государство, позволяет нам получать объекты недвижимости, совсем не по рынку. Универсальной истории, тут нет.
Но к примеру, можно поговорить, о ППА ( переуступке прав аренды от государства)
Если коротко, дело в том, что 159 ФЗ позволяет субъектам, малого и среднего предпринимательства, выкупать арендуемы помещения 1) Без аукциона по оценочной стоимости
2) В рассрочку, под ставку ставку 2% в год!!!
Да, это уже по настоящему сложная схема. Тут дьявольски важны детали. Но, если вы разберетесь с ней, у вас появится возможность, брать объекты за 50% от рынка, да еще и выкупать их не своими деньгами за счет денежного потока.
Вывод: Если хорошо разобраться в схемах. Скомпилировать между собой несколько точек роста. Мы в состоянии, значительно поднять доходность наших объектов. Сложность лишь в том, что каждая схема требует очень глубокого изучения, и теста на не противоречие законодательству.
Предупреждение: Инвестирование сложный инструмент, тут можно не только заработать но и уйти в минус )))
